Convocazione dell'assemblea di condominio: termini e modalità
La convocazione è il primo atto — e il più sottovalutato — dell'assemblea condominiale. Un errore qui può far annullare tutte le delibere prese, costringendo a riconvocare. Vediamo i termini, le modalità valide e cosa deve contenere l'avviso, con un fac-simile.
Chi convoca l'assemblea
Di regola convoca l'amministratore: obbligatoriamente almeno una volta l'anno per l'assemblea ordinaria (approvazione del rendiconto), e quando lo ritiene necessario o quando lo richiedono almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. In assenza dell'amministratore, l'iniziativa può partire dai condòmini.
I termini: almeno 5 giorni prima
L'avviso deve pervenire a ciascun avente diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. Attenzione: il termine si calcola sulla ricezione, non sulla spedizione — quindi va inviato con il giusto anticipo perché arrivi in tempo a tutti.
Le modalità valide di invio
La comunicazione deve essere scritta e dare prova della ricezione. Sono valide:
| Modalità | Prova di ricezione |
|---|---|
| PEC (posta elettronica certificata) | Ricevuta di consegna |
| Lettera raccomandata (a/r) | Avviso di ricevimento |
| Fax | Rapporto di trasmissione |
| Consegna a mano | Firma per ricevuta |
La email ordinaria e l'affissione in bacheca, da sole, non bastano: non garantiscono la prova della ricezione da parte di ciascun condòmino.
Cosa deve contenere l'avviso
- Luogo, data e ora della prima convocazione e, di norma, della seconda convocazione (in un giorno diverso o comunque non prima di un'ora dopo la prima);
- l'ordine del giorno dettagliato: ogni argomento deve essere indicato in modo specifico, perché su materie non all'ordine del giorno non si può validamente deliberare;
- l'indicazione che si tratta di assemblea ordinaria o straordinaria.
Cosa rischi se la convocazione è viziata
L'omessa, tardiva o incompleta convocazione anche di un solo avente diritto rende le delibere annullabili: il condòmino assente, dissenziente o astenuto può impugnarle entro 30 giorni. Lo stesso vale se si delibera su un argomento non inserito nell'ordine del giorno. Risultato: si rischia di dover rifare tutto.
Termini e modalità derivano dal Codice Civile (artt. 66 disp. att. e 1136) e possono essere integrati dal regolamento condominiale. Per i casi dubbi (es. comproprietà, usufrutto, conduttori) conviene un parere qualificato.
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- genera l'avviso con ordine del giorno e doppia convocazione;
- invia via PEC con tracciamento della ricezione e archivia le ricevute;
- collega convocazione, verbale e delibere nello stesso fascicolo.
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Domande frequenti
Quanti giorni prima va convocata?
L'avviso deve pervenire almeno 5 giorni prima della prima convocazione (termine sulla ricezione).
L'email normale è valida?
No: serve un mezzo con prova di ricezione (PEC, raccomandata, fax, consegna a mano).
Cosa rende annullabile la delibera?
La mancata/tardiva convocazione anche di un solo condòmino o il deliberare su punti fuori ordine del giorno; impugnazione entro 30 giorni.
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