Scadenze fiscali del condominio 2026: il calendario dell'amministratore
Per un amministratore gestire più condomìni significa non perdere nessuna scadenza fiscale su nessuno di essi. Un solo versamento dimenticato può tradursi in sanzioni a carico del condominio. In questa guida mettiamo in fila tutti gli adempimenti fiscali del 2026, distinguendo quelli che riguardano ogni condominio da quelli che scattano solo in presenza di personale dipendente.
Il condominio è un sostituto d'imposta
Il punto di partenza è questo: il condominio, attraverso l'amministratore, è un sostituto d'imposta. Quando paga determinate fatture (imprese di manutenzione, pulizie, professionisti) deve trattenere una ritenuta d'acconto e versarla all'Erario. Da qui discendono le principali scadenze fiscali, che esistono anche se il condominio non ha dipendenti.
Le scadenze che riguardano ogni condominio
Versamento delle ritenute d'acconto (F24)
Le ritenute trattenute ai fornitori si versano con modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento della fattura. Per i condomìni vale il meccanismo della soglia: le ritenute si versano al raggiungimento di 500 € complessivi e, in ogni caso, entro il 30 giugno e il 20 dicembre anche se la soglia non è stata superata.
Certificazione Unica ai fornitori (entro il 16 marzo)
Entro il 16 marzo 2026 il condominio trasmette all'Agenzia delle Entrate e consegna ai fornitori la Certificazione Unica (CU) delle ritenute operate nell'anno precedente. La CU attesta importo lordo, ritenuta trattenuta e netto pagato, e serve al fornitore per scomputare la ritenuta dalle proprie imposte.
Modello 770 (entro il 31 ottobre)
Entro il 31 ottobre 2026 il condominio presenta il modello 770, la dichiarazione del sostituto d'imposta che riepiloga tutte le ritenute operate e versate nell'anno.
Le scadenze se il condominio ha un portiere o dipendenti
Se il condominio ha personale assunto (tipicamente il portiere), diventa sostituto d'imposta anche sulle retribuzioni e si aggiungono altri adempimenti:
- Ritenute IRPEF e contributi INPS sulle retribuzioni: versamento con F24 entro il 16 del mese successivo;
- Autoliquidazione INAIL: tipicamente entro il 16 febbraio;
- Certificazione Unica dei dipendenti entro il 16 marzo e relativo quadro nel 770.
Calendario riepilogativo 2026
| Scadenza | Adempimento | Chi riguarda |
|---|---|---|
| 16 di ogni mese | F24 ritenute fornitori (al netto del meccanismo soglia) e, se presenti, ritenute/contributi dipendenti | Tutti / con dipendenti |
| 16 febbraio | Autoliquidazione INAIL | Con dipendenti |
| 16 marzo | Invio e consegna Certificazione Unica (fornitori e dipendenti) | Tutti |
| 30 giugno | Versamento ritenute sotto soglia accumulate | Tutti |
| 31 ottobre | Presentazione modello 770 | Tutti |
| 20 dicembre | Versamento ritenute sotto soglia accumulate | Tutti |
Le date possono slittare se cadono di sabato o festivo e i parametri (codici tributo, soglie, termini) possono essere aggiornati dall'Agenzia delle Entrate e dagli enti previdenziali. Verifica sempre la normativa vigente o affidati a un gestionale che mantiene lo scadenzario aggiornato.
Non perdere le scadenze: lo scadenzario automatico
Tenere a mente queste date per ogni condominio gestito è impraticabile a mano. Un software gestionale moderno trasforma gli adempimenti in promemoria automatici:
- calcola le ritenute alla registrazione di ogni fattura e tiene il registro per condominio e fornitore;
- genera la Certificazione Unica e predispone i dati per il 770;
- avvisa con anticipo delle scadenze F24 e degli altri adempimenti;
- centralizza tutto su più condomìni in un'unica vista.
In Nexus Domus lo scadenzario fiscale è integrato con la contabilità: le ritenute si calcolano da sole e le certificazioni si generano con un clic, su tutti i condomìni che gestisci.
Domande frequenti
Un condominio senza dipendenti ha scadenze fiscali?
Sì: in quanto sostituto d'imposta sulle fatture dei fornitori deve versare le ritenute con F24, inviare la Certificazione Unica e presentare il modello 770.
Quando si invia la Certificazione Unica?
Entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello dei pagamenti.
Entro quando si presenta il 770?
Entro il 31 ottobre.
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