Morosità condominiale: dal sollecito al decreto ingiuntivo

Pubblicato il 26 giugno 2026 · a cura del team Nexus Domus · lettura ~8 minuti

La morosità è il problema che più mette a rischio la cassa di un condominio: le spese vanno pagate ai fornitori comunque, e se qualcuno non versa la sua quota a coprire sono gli altri. Vediamo gli strumenti, in ordine, per recuperare il credito senza perdere tempo né diritti.

1. Il sollecito: primo, ma con metodo

Il sollecito è la comunicazione con cui si ricorda al condomino l'importo scaduto. Va inviato presto e in forma tracciabile (PEC, raccomandata o messaggio del portale con ricevuta). Più che il tono, conta la tempestività: una morosità affrontata dopo un mese si recupera molto più spesso di una trascinata per un anno.

2. La diffida ad adempiere

Se il sollecito non basta, si passa alla diffida: una richiesta formale di pagamento entro un termine, con l'avviso che, in mancanza, si procederà per vie legali. La diffida via PEC o raccomandata interrompe la prescrizione e costituisce in mora il debitore.

3. Il decreto ingiuntivo (art. 63 disp. att. c.c.)

È lo strumento principe del recupero condominiale. L'amministratore, in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il moroso. "Immediatamente esecutivo" significa che il condominio può avviare l'esecuzione forzata anche se il condomino fa opposizione.

Per ottenerlo servono tipicamente:

• il verbale di assemblea che approva il rendiconto/preventivo e lo stato di ripartizione;
• il riparto da cui risulta la quota a carico del moroso;
• la prova dei pagamenti mancanti.

Il decreto ingiuntivo richiede l'assistenza di un legale e la delibera/autorizzazione nei termini previsti. Le regole processuali e i presupposti possono evolvere: verifica sempre con un avvocato la procedura aggiornata.

Chi paga nel frattempo?

Finché il credito non rientra, le spese del moroso gravano di fatto sugli altri condòmini tramite la cassa comune. Per questo l'amministratore deve agire per il recupero entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è sorto, salvo che l'assemblea lo abbia espressamente dispensato. Il fondo cassa serve proprio a tamponare questi vuoti temporanei.

Prevenire conta più che curare: la morosità sotto controllo

Il recupero giudiziale è l'ultima spiaggia. La differenza la fa vedere la morosità in tempo reale, condominio per condominio e unità per unità. Un gestionale moderno aiuta a:

• evidenziare in automatico le quote scadute e l'anzianità del debito;
• inviare solleciti programmati (anche via PEC) con ricevuta;
• produrre lo stato di ripartizione e i documenti pronti per il legale;
• offrire ai condòmini il pagamento online delle quote, riducendo i ritardi all'origine.

In Nexus Domus la morosità è una vista sempre aggiornata: solleciti via PEC, pagamento delle quote con carta/Apple Pay/Google Pay e riparto pronto da consegnare per il decreto ingiuntivo.

Domande frequenti

Entro quando l'amministratore deve agire?

Entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è maturato, salvo dispensa dell'assemblea.

Il decreto è esecutivo subito?

Sì, ex art. 63 disp. att. c.c. è immediatamente esecutivo, anche in caso di opposizione del moroso.

Cosa serve per ottenerlo?

Verbale di approvazione, stato di ripartizione e prova del mancato pagamento, con l'assistenza di un legale.

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